Dans ce blogue, nous nous interrogeons sur ce qu’il faut, au juste, pour acheter une habitation. Le rêve de l’accession à la propriété est-il réaliste pour les jeunes Canadiens? Avis : les 2 000 mots qui suivent contiennent de bonnes nouvelles.
À moins que n’ayez vécu en ermite, vous avez probablement entendu parler de la difficulté à accéder au marché canadien de l’habitation. « L’abordabilité n’a jamais été aussi mauvaise », selon les données récentes de RBC.1 En 2019, 60 % des Canadiens pouvaient se permettre une copropriété ; ce chiffre est tombé à 40 % quatre ans plus tard.2 À Vancouver, l’une des villes les moins abordables au monde,3 l’habitation moyenne coûte à l’acheteur moyen plus de dix fois son salaire annuel.4 En bref : « Nous sommes à court de superlatifs pour décrire la crise du logement au Canada ».5 Soudainement, la vie d’ermite ne semble pas si pire que ça (la cabane est-elle à proximité des services?).
OPTIMISME, PESSIMISME, DÉLIRE?
Malgré toutes les mauvaises nouvelles, de nombreux Canadiens gardent espoir. Selon un récent sondage commandé par RE/MAX, le désir d’accéder à la propriété reste fort, 73 % de la population estimant que l’immobilier est « le meilleur investissement qu’ils puissent faire ».6 Si vous faites partie de ces personnes, nous vous comprenons. Vous travaillez dur, alors pourquoi ne pas rêver d’un toit à poutres apparentes ou d’un plancher chauffant bien à vous?
Nous savons également à quel point il peut être difficile de s’accrocher à un rêve qui semble hors de portée. Cela vous rappelle peut-être le moment où vous avez fait votre demande d’inscription à l’école de droit, conscient des faibles taux d’admission, des frais de scolarité et de la charge de travail exténuante qui vous attendaient. Pourtant, vous avez tenu bon parce que vous saviez que c’était la carrière que vous vouliez et que vous compreniez la valeur de ce dans quoi vous vous engagiez. Le marché de l’habitation est-il un autre défi que vous pouvez affronter la tête baissée et avec beaucoup de café?
Eh bien, pas vraiment. Cependant, vous avez une alliée de taille en la personne de Natasha Black, conseillère en planification financière et spécialiste de la gestion privée à la Financière des avocates et avocats, qui se réjouit d’aider les acheteurs d’une première propriété à entrer sur le marché du logement. « Je pense qu’il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier, même si le coût de la vie est très élevé aujourd’hui, dit-elle. Je suggère aux gens de voir les choses sous cet angle : “Quels sont les outils à votre disposition qui vous aideront à atteindre votre objectif?” Je parle de l’établissement d’un budget, de la discipline et de l’utilisation des programmes gouvernementaux mis en place pour aider les acheteurs d’une première propriété. »
ALLER À L’ESSENTIEL
Une maison : un réfrigérateur, une cuisinière, une ou deux toilettes, un de ces grands miroirs que l’on pose contre un mur, et un animal de compagnie qui mordille vos meilleurs meubles. L’achat d’une propriété est aussi un ensemble d’éléments et de processus. Parmi ceux-ci figurent des éléments comme la mise de fonds et le prêt hypothécaire, des termes que vous avez probablement déjà entendus, même si vous ne savez pas exactement comment ils fonctionnent, ni quels sont les montants qui leur sont associés.
En utilisant le marché de l’habitation de Montréal comme base de référence, Mme Black décortique pour nous certains chiffres.
À titre de référence, le marché montréalais se situe dans la fourchette basse à moyenne de l’échelle d’abordabilité du pays. Il est nettement moins cher que ceux de Vancouver et Toronto (où, en juillet 2024, le prix moyen d’un condo s’élevait à 818 315 $7 et 718 698 $8, respectivement), mais plus cher que ceux d’Edmonton et de Winnipeg (où le prix moyen d’un condo est de 211 583 $9 et 272 303 $10, respectivement).
Le prix moyen d’un condo à Montréal se situant autour de 425 000 $, Mme Black indique qu’un acheteur potentiel doit avoir au moins 5 % de mise de fonds (ce qui équivaut à environ 21 250 $), ainsi qu’un salaire annuel ou un revenu familial combiné de 115 000 $ à 125 000 $, sans endettement important, pour que son prêt hypothécaire soit approuvé.
« Je ne dis pas que l’endettement est mauvais, précise Mme Black, qui reconnaît qu’un grand nombre de ses clients de la communauté juridique peuvent avoir des dettes d’études importantes. Mais vous devez réduire vos dettes au minimum, car lorsque vous rencontrerez un courtier hypothécaire, il vous posera des questions sur l’actif et le passif. Si vos dettes sont élevées, on ne vous prêtera pas d’argent. Prenez rapidement rendez-vous avec un professionnel pour faire le point sur vos finances et planifier votre achat immobilier afin d’arriver bien préparé au moment de l’achat. »
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Autre détail délicat, ces chiffres ne font pas de distinction entre les célibataires et les personnes en couple. Alors que les conjoints peuvent partager le fardeau financier de l’épargne pour une mise de fonds et atteindre un revenu combiné à six chiffres, les célibataires font cavalier seul. La bonne nouvelle, c’est que, surtout dans certains domaines du droit, il y a beaucoup d’argent à gagner, le salaire moyen d’un avocat au Canada s’élevant à 126 595 $11.
Il convient également de noter que les personnes disposant d’un revenu annuel plus faible peuvent être en mesure d’accéder à la propriété en versant une mise de fonds plus importante. « Cela signifie une mise de fonds plus élevée que 20 %, explique Mme Black, qui précise que cet argent peut provenir de l’épargne, d’un héritage ou de primes. Si les gens gèrent bien leur budget, poursuit-elle, ils seront en mesure d’économiser beaucoup d’argent et d’investir davantage. »
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ATTENDEZ, JE SUIS CENSÉ METTRE COMBIEN DANS MA TIRELIRE?
Mme Black est consciente qu’il s’agit de chiffres importants et souligne qu’il est important de connaître les coûts d’une habitation, mais que les acheteurs potentiels ne doivent pas se décourager. « Je suis très optimiste quant au potentiel des jeunes à accéder au marché, déclare-t-elle. Même si le coût de la vie augmente, il suffit de se discipliner pour y arriver. »
Ce dont elle parle, c’est du bon vieux budget. Lorsqu’elle rencontre un nouveau client, la première étape consiste toujours à examiner de près la manière dont il dépense son argent. « Je cherche des domaines dans lesquels ils peuvent faire des économies, explique Mme Black. Pensons, par exemple, aux vêtements ou aux sorties au restaurant. Je ne dis pas que vous ne pouvez plus sortir ou que vous devez arrêter de magasiner, mais pouvez-vous dépenser un peu moins? Pouvez-vous aller dans une autre sorte de restaurant? »
« Je pense qu’il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier, même si le coût de la vie est très élevé aujourd’hui. »
L’idée n’est pas de vous priver, mais de créer un plan viable à long terme. « Je travaille souvent avec mes clients sur plusieurs années pour les aider à économiser une mise de fonds, dit-elle, ajoutant qu’une astuce pour rendre cet horizon moins intimidant est de l’envisager en mois plutôt qu’en années. Les gens sont toujours moins intimidés de cette façon. Si je dis à quelqu’un : “Tu dois surveiller ton budget pendant deux ans”, il va se sentir dépassé. Mais si je dis : “Réduis tes commandes Uber Eats pour les 24 prochains mois”, cela semble plus facile. C’est quoi 24 mois dans une vie? »
UN PETIT COUP DE POUCE DU FÉDÉRAL
Il est difficile d’exagérer l’enthousiasme de Mme Black pour l’accession à la propriété : « Oui, c’est beaucoup d’argent, mais vous devez considérer votre propriété de la même manière que votre épargne-retraite ou tout autre objectif à long terme. Même si vous achetez plus tard dans votre vie et que vous finissez de payer votre hypothèque à la fin de la soixantaine, vous vivrez probablement encore vingt ans. C’est donc vingt ans pendant lesquels vous n’aurez pas à payer de loyer. C’est une assez bonne affaire. Vous pouvez voyager ou donner cet argent à vos enfants. »
Si son enthousiasme à aider les nouveaux acheteurs à entrer sur le marché semble déconnecté des réalités financières de notre économie actuelle, détrompez-vous. « Nous traversons une période difficile, reconnaît Mme Black. Nos parents ont eux aussi traversé une période difficile. De 1987 à 1995, l’inflation et le chômage étaient élevés au Canada. Mais les choses se sont améliorées. L’avantage actuel est que les gens ont des outils pour les aider. »
Par exemple, le gouvernement fédéral a mis en place plusieurs programmes pour encourager l’accession à la propriété des Canadiens. Le régime d’accession à la propriété vous permet de retirer des fonds de votre REER en franchise d’impôt pour acheter ou construire une première habitation. Alors qu’auparavant le montant maximum que vous pouviez retirer était de 35 000 $, ce montant est désormais porté à 60 000 $. Depuis 2022, il y a également le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, un régime enregistré qui permet aux acheteurs d’une première propriété d’épargner jusqu’à 40 000 $ en franchise d’impôt pour le versement d’une mise de fonds. Autre changement récent : depuis le 1er août de cette année, tout accédant à la propriété qui achète un logement neuf peut bénéficier d’un prêt hypothécaire sur 30 ans (au lieu de 25 ans maximum auparavant), ce qui rend les paiements mensuels plus abordables.
Mme Black préconise également les applications bancaires qui aident les utilisateurs à respecter leur budget. De plus en plus de personnes s’informent même sur les finances personnelles par le biais des médias sociaux, notamment auprès des TikTokers populaires qui offrent des conseils sur les dépenses et les placements. « J’aime ça, dit-elle avec un sourire. Plus les gens en parlent, mieux c’est. Je vous conseille de faire vos propres recherches et, si vous avez des questions, de vous adresser à un professionnel. Je serai ravie de vous rencontrer. »
ON EST SI BIEN À LA MAISON
On ne verrait pas ce genre de citation sur les décorations s’il n’y avait pas une part de vérité. Mais à une époque où il peut sembler audacieux d’acheter du beurre (9 dollars!), nous comprenons que l’accession à la propriété puisse sembler hors de portée (ça fait 47 222 livres de beurre!). Après tout, les prix sont très élevés, on n’y peut rien. Heureusement, votre arsenal s’est également étoffé. Si vous êtes prêt à utiliser tous les outils à votre disposition – aide professionnelle, programmes gouvernementaux, patience et discipline – ce rêve n’est peut-être pas aussi farfelu que vous le pensez.
Nous pouvons vous aider.
Que vous souhaitiez acheter une propriété neuve, une habitation existante ou simplement une excellente place de stationnement, nous pouvons vous aider à transformer cette idée en un plan d’action. Consultez un planificateur financier agréé pour obtenir des idées que vous pourrez mettre en pratique.
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Sources : 1. Better Dwelling, « Buying a house in Canada has never been harder, years to correct: RBC », 2 avril 2024. 2. RBC Thought Leadership, « High rates and prices make it less affordable to own a home in Canada », 20 décembre 2023. 3. Global News, « Impossibly unaffordable: Housing report ranks Vancouver 3rd most expensive in the world », 17 juin 2024. 4. RBC Thought Leadership, « Toughest time ever to afford a home as soaring interest costs keep raising the bar », 2 avril 2024. 5. Fraser Institute, « There are no solutions to Canada’s housing crisis—only trade-offs », 23 décembre 2023. 6. Newswire.ca, « Necessity is the mother of invention: Economy compelling young Canadians to explore alternative ways to purchase a home », 27 février 2024. 7. Wowa.ca, « Vancouver housing market report », 2 août 2024. 8. Wowa.ca, « Toronto housing market report », 2 août 2024. 9. Wowa.ca, « Edmonton housing market report », 2 août 2024. 10. Wowa.ca, « Edmonton housing market report », 2 août 2024. 11. Careerinlaw.net, « Lawyer salary Canada: Detailed 2024 review of highest and average salaries ».
